한국 부동산 투기의 근본 원인은 '일반분양이익'이다

한국 아파트는 내 돈이 아닌 분양받을 사람들의 돈으로 짓는 구조로, 이것이 부동산 투기의 본질적 원인이며 정책 일관성 부재와 맞물려 가격 안정이 불가능한 상황

개요

• 부동산 가격이 장기 상승하는 이유는 소득 증가 → 인건비 상승 → 건설원가 상승 → 임대료 상승의 연쇄 구조 때문
• 그러나 한국 부동산의 본질적 문제는 일반분양이익이라는 독특한 시스템에 있음

일반분양이익의 문제

• 한국 아파트는 조합원이 아닌 분양받을 사람들의 돈으로 건설
• 아파트 가격이 높을수록 조합원 추가분담금이 줄어드는 구조
• 이로 인해 구축 아파트도 가격이 높게 유지되며, 투기의 근본 원인이 됨

정책 변화와 시장 반응

• 2006년: 재건축초과이익 과세 시작 → 부동산 가격 안정화
• 2013년: 과세 유예 → 수도권 아파트 가격 본격 상승
• 2018년: 재초환 재도입, 그러나 정권 교체 기대로 효과 미미
• 박근혜 정부의 초이노믹스: 전세대출·전세보증 활성화로 "빚 내서 집 사라" 기조

구조적 한계

• 진보는 부동산 가격을 잡으려 하고, 보수는 띄우려 하면서 정책 일관성 상실
• 정권이 바뀌면 정책도 바뀐다는 인식이 투기 심리를 자극
• 미국처럼 "집은 내 돈으로 짓는다"는 인식이 정착되지 않는 한 부동산 안정은 어려움