이재명 정부 부동산 대책 3연타 실패, 2026년 전월세난 본격화 전망

김인만 소장 "10·15 토허제는 풍선효과만 키웠고, 6·3 지방선거 이후 세금규제 강화 예상. 2026년 전세 매물 부족과 월세 급등으로 전월세난 심화 우려"

정책 평가

• 이재명 정부 3차례 부동산 대책 모두 실패로 평가되며, 국민들은 문재인 정부의 31번째 대책으로 인식
• 10·15 토지거래허가구역(토허제) 지정으로 서울 전역과 경기도 12곳 규제했으나, 노도강·금관구 등 약세지역만 피해
• 동탄·구리 등 규제 제외 지역은 풍선효과로 집값 상승, 한강벨트는 여전히 신고가 경신 중

남은 규제 카드

• 부동산 규제는 대출규제·지역규제(토허제)·세금규제 3가지로 구분
• 대출규제 효과 소진, 토허제 이미 시행 → 세금규제만 남은 상황
• 2022년 대선에서 보유세 증가 지역의 표심 이탈(80만표 차이) 경험으로 정부 고민
• 2026년 6·3 지방선거 이후 강력한 세금규제 단행 가능성 높음

2026년 전월세 시장 전망

• 2026년 전월세난 본격화 예상, 특히 전세 매물 부족 심각
• 계약갱신청구권(4년) 도입으로 전세 회전율 급감, 신축 아파트 소유권 이전 조건부 대출 제한과 실거주 의무로 전세 공급 차단
• 전세난 → 월세 수요 증가 → 월세 가격 급등 악순환 구조
• 집주인들, 보유세 부담 증가로 전세를 월세로 전환 중

무주택자 매매 전략

• 청약: 현금 1억원 미만 보유자에게 추천, 2026년 공공분양 2만 9,000가구 공급 예정
• 경매: 서울 경매 낙찰률 50% 초과, 토허제 회피 가능, 감정가(6개월 전 책정)로 저렴한 매입 기회
• 일반 매매: 고점 대비 30% 또는 2025년 가격 대비 20~30% 하락 시 매수 적기
• 10년 보유 전략 필수, 금리 인상 기조 전환 시 주의 필요
• 1주택자는 상급지로 갈아타기 전략 권장

주의사항

• 기준금리 인상 시 집값 하락 가능성, 지속 모니터링 필요
• 단기 투자가 아닌 10년 장기 보유 관점으로 접근