지금 건물을 매입해도 괜찮을까

경기 침체 속 상업용 부동산 시장이 거래량 급감으로 얼어붙었지만, 전문가들은 현재를 장기 투자 관점의 '무릎 구간'으로 평가하며 조건부 매수 적기로 진단한다.

시장 현황

• 거래량 급감: 2025년 10월 전국 상업·업무용 빌딩 거래량이 2월 이후 최저 수준 기록
• PF 부실 문제 및 임대법인 대출 제한으로 투자 심리 위축
• 기준금리: 5월 2.5% 인하 이후 동결 지속 (고환율로 추가 인하 어려움)
• 상업용 부동산 공실 증가, 시장 정지 상태에 근접

정책 변화

• 서울시 용적률 완화: 2·3종지역 각 50%씩 한시적 완화 (3년간)
  • 단, 주차대수 확보 문제로 기존 건물 적용 제한적
  • 신축 예정 건물에만 실효성

시장 구조 변화

• 부동산이 안정적 수익형 자산에서 주식형 투자 상품으로 성격 변화
• 코로나19 이후 호황기의 단기 차익 기대 매매에서 2022년 하반기 이후 손실 발생 증가
• 급매 물건 대부분 정리되어 매도자 여유, 매수자는 신중한 관망세
• 레버리지 투자 어려움으로 실사용 목적 매수자 중심 시장으로 재편

전문가 진단

• 현재 시장을 주식 시장의 **'무릎 구간'**으로 평가
• 일시적 하락 가능성 있으나 바닥 다지기 국면

매수 조건

필수 조건:

• 자금 여유 확보 (무리한 레버리지 지양)
• 최소 3년 이상 장기보유 계획
• 단기 시세차익 목적 배제

물건 선정 기준:

• 입지, 상권, 환금성 우수 물건
• 임대차계약 안정성 및 임차수요 확인
• 공실 리스크 대비 가능한 구조적 우위 물건
• 급매 저가 매물보다 '질 좋은 물건' 우선

전망

당장의 시장 회복은 어렵지만 회복 방향성은 명확하며, 철저한 실사와 검토를 거친 현재의 투자가 향후 가치를 창출할 가능성이 높다는 분석이다.